Вице- мэр взялась за дом

Активное изображениеБывший вице-мэр Кустаная Раиса Юрьева, () возглавив ТСЖ «Лиговский Каскад» по адресу пр. Ветеранов, 130, спасла дом от банкротства и привела его к процветанию.

Газета "Консьерж", Виктория Крылова, Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере РФ.

Бывший вице-мэр Кустаная Раиса Юрьева, купив квартиру в режиме долевого участия, оказалась не приятным сюрпризом для нерадивых застройщиков и спасением для жителей. Организовав и возглавив ТСЖ «Лиговский Каскад» по адресу пр. Ветеранов, 130 она спасла дом от банкротства и привела его к процветанию. Сегодня к ней приходят за опытом не только председатели других жилтовариществ, но и сами чиновники.

- Большинство людей сегодня думает, что у ТСЖ в новом доме гораздо меньше проблем, чем у товарищества, созданного в ветхом фонде. Так ли это, и что собой представляют ТСЖ, созданные непосредственно застройщиком?
ТСЖ «Лиговский Каскад» было создано застройщиком в 2004 году. Тогда все строительные фирмы организовывали жилтоварищества не в интересах собственников или дольщиков, а чтобы компенсировать затраты и переложить их на плечи владельцев квартир.
Договор долевого участия составлен был таким образом, что материальная ответственность собственника за квартиру наступала сразу же после того как он (собственник) подписал акт приемки-передачи. А поскольку дома сдавались в «черновом» варианте - коммуникации, свет, лифты до конца были не доделаны, но ты, как собственник, уже начинал за все это платить из своего кошелька. Соответственно, и председатель был назначен строительной компанией, поскольку дольщики друг друга не знали, и собраться по сути дела было негде. Задача застройщика была «дотянуть» это ТСЖ до окончания строительства и уйти.
Но в нашем доме ситуация сложилась патовая, поскольку он стал мобильно заселятся еще до окончания всех работ. Свет находился во «времянке» по строительным нормам, естественно, мощность возросла, и нагрузка не выдерживала, квартиры стали веерно отключать от света. А поскольку затраты эти по договорам должны были нести жильцы, тарифы нам устанавливали как бог на душу положит.
Тогда я посчитала, что за полгода только 1,5 млн мы заплатили за вывоз мусора, то есть вывоз строительного мусора производился за наш счет. В моей квартире долгое время вообще стояла бетономешалка. Но это было еще не самое страшное.
Как говорится, в России морозы помогают, и с 2005 года на 2006 выдалась очень жестокая зима, лифты не работали, потому что по правилам безопасности лифты включаются только при постоянном энергоснабжении, в доме 16 этажей... Света не было по 6-8 часов. В процессе заселения также выплыли наружу строительные ошибки, допущенные еще при проектировании. Трубы в ванной сделаны были таким образом, что при подаче воды они не выдерживали давления и квартиры заливало кипятком, причем уже отремонтированные самими жильцами квартиры. В месяц у нас было по 43 разрыва. Когда терпение собственников лопнуло, как и эти трубы, у нас собралась инициативная группа, которая требовала встречи с руководством строительного треста.
Правление ТСЖ, куда входили только работники треста, защищало интересы треста, а не собственников. Тогда люди, доведенные до отчаяния, прекратили вносить коммунальные платежи и требовали создания легитимного ТСЖ, в котором были бы представлены собственники квартир. Наконец, оно было зарегистрировано и меня выбрали председателем, учитывая мой опыт. 6 млн. рублей на тот момент составляла задолженность по квартплате у нового дома!
Еще не родившись, наше ТСЖ оказалось банкротом, а еще восемь миллионов были платежи, которые предъявил застройщик к нашему ТСЖ. Так что я иногда смеюсь, когда мне говорят, что в старом доме у ТСЖ больше проблем.
- Необоснованные долги ТСЖ - довольно распространенная проблема, каким образом удалось ее решить?
Появление легитимного ТСЖ, организованного собственниками, оказалось полной неожиданностью для застройщика. Так как они были посредниками, через которых мы оплачивали коммунальные услуги, в первую очередь, мы стали разбираться во взаиморасчетах. Разбор полетов длился целый год, мы сопоставляли их счета с нашими, тарифы, которые нам выставляли, соответствовали ли они законодательству, словом, считали все до последней копейки. В результате у нас получалась очень солидная экономия. Около 3,5 млн. 2 млн мы сразу зачислили в резервный фонд ТСЖ(?). Сегодня мы тресту не должны ни копейки, наоборот, это они нам должны.
Мы заставили застройщика устранить все строительные недостатки. Для этого пришлось составить акты, провести несколько строительных экспертиз и предъявить свои претензии.
Каждый вторник сюда приезжали строители и отчитывались у меня в кабинете, что они исправили, а что нет. Мы их заставили демонтировать и полностью застеклить лоджии, утеплить стены, заставили купить и поставить стабилизаторы, возместить материальный ущерб людям, которые пострадали от затоплений.
В итоге их затратная часть на дом, превысила почти 5 млн рублей. Как говорится, скупой платит дважды. Сегодня у нас прямой договор на электроснабжение, прямой договор на воду, сейчас заключается договор на теплоснабжение.
- Как сделать деятельность ТСЖ прозрачной, и может ли ТСЖ заработать?
По итогам года я делаю полный отчет о финансовой деятельности ТСЖ, и каждый собственник получает брошюру, где все довольно доходчиво изложено, где мы сэкономили, где потеряли и что из этого всего получилось. При этом смета доходов и расходов устанавливается при участии жителей, проводится голосование. В правлении ТСЖ у нас состоят представители каждой парадной, всего их 10, а в само правление входит 11 человек, еще один представитель от встроенных помещений. В нашем случае эти помещения нам не принадлежат, уже при застройке у них имелся собственник. Мы очень многое сделали руками строителей плюс в резервном фонде сейчас имеется 2 млн, которые не лежат мертвым грузом, а «работают». Все это стало возможным благодаря разумному использованию средств, дополнительной деятельности ТСЖ не ведет. Хотя у меня есть проект, и я убеждена, что наш дом может заработать до 1 млн долларов (опечатка - в оригинале рублей), не вкладывая ни копейки, только за счет инвестиций.
- За счет чего ТСЖ удается экономить?
В первую очередь, мы отказались от услуг обслуживающих компаний. Я доказала членам правления, что обслуживающей компании на нас работать невыгодно, а нам неэффективно ее содержать. Обслуживающая компания с этим, кстати говоря, тоже согласилась.
До декабря 2006 года у нас поработало четыре обслуживающих компании. Получалось следующее: элементарно, если дворник не вышел на работу, мне приходилось звонить в обслуживающую компанию, а там мне говорили, что дворник мало получает и вообще хороших дворников найти трудно. А когда обслуживающая компания уходит, то она забирает все с собой, всю техническую базу, хотя приобретала она ее не на наши деньги. Мы не могли найти ничего: ни отвертки, ни швабры, не говоря уже о спецодежде и более сложной технике.
Мы потихоньку все купили сами, свой пылесос, уборочную и моечную машины, тележки для ведер, заказали свою фирменную униформу для работников, теперь у нас есть своя база и мы сами нанимаем сотрудников.
Сейчас дом обслуживают всего три дворника, и вы не найдете на нашей территории ни одного окурка, и дворники получают у нас по 10 тысяч рублей. В их обязанности также входит стричь газоны по мере необходимости. Также у нас в штате свои уборщицы, электрик и плотник, и это оказалось гораздо дешевле и эффективнее, чем нанимать обслуживающую кампанию.
Потом, за «аварийку» мы платим всего 12 тысяч, в то время как «Жилкомсервис» берет все 35 тысяч. Мы заинтересовали частную аварийную службу, предоставив им помещения и организовав рабочее место. За аренду мы с них не берем, а для нас они работают по сниженному тарифу, и наши проблемы решают в первую очередь.
Кроме того, мы полностью перешли на энергосберегающие лампочки, это, конечно, дорогое мероприятие, но в последующем оно дало серьезную экономию средств. В год это примерно 80 тысяч рублей. Кроме того, мы провели так называемую программу «Порядок в доме», в рамках которой были установлены домофоны, на всех парадных и на подъездах черного входа установлена система охранного телевидения и многое другое. Все это удалось за счет рачительного использования средств. Там, где не воруют дом будет жить.
- А как быть домам в старом жилфонде?
У ТСЖ в старых домах сегодня есть возможность самим санировать свой дом, разработать программу, выиграть тендер и получить от властей те деньги, которые должны выделятся на капремонт. И самим распорядиться этими средствами, нанимать ремонтную организацию, покупать материалы. Это будет гораздо эффективнее и экономнее, чем нанимать управляющую компанию или обслуживающую организацию Конечно, это непростая работа, все зависит от конкретных людей, от их опыта и умения вести подобного рода дела.
- Получается, дом - это очень сложный механизм, своего рода государство в государстве. И очевидно, что не каждая кухарка сможет им управлять. Если повсеместно будут созданы ТСЖ, смогут ли они вести дела? И где взять кадры, тем более что от нехватки управленцев в сфере ЖКХ страдают и управляющие компании?
Я считаю, что проблема управленцев - это вообще проблема всей России. Партия коммунистов между прочим, не зря уделяла большое внимание кадровой политике. Всегда на каждого парторга было по три человека в резерве. Так что это проблема самого государства. Управленцев нужно готовить отдельно. Управленец тогда хорош, когда он прошел все ступени и дошел до своей высшей точки.
- Сейчас довольно актуальна проблема оформления земли в собственность. Готовы к этому собственники?
Отправной точкой является «красная линия» застройщика - тот участок земли, который был отведен под строительство. По действующему на сегодняшний день законодательству землю ТСЖ отдают безвозмездно, но на землю накладывается обременение.
Для подачи заявления на оформление земли в собственность необходимо собрать 2/3 голосов жильцов. Кадастровая съемка утверждается межведомственной комиссией районной администрации, а право собственности выдает уже Земельный комитет. У многих наших жильцов было непонимание этой проблемы. Люди считают, что очень большой земельный налог, и приходилось разъяснять, что земля не может быть в невесомости. Фактически она находится в муниципальной собственности, чем это чревато всем известно: завтра ктонибудь захочет поставить в вашем дворе пивной ларек, и он это сделает. Общественные слушания тут не помогут.